Luanda - 1. Nota Prévia: ​Prezados leitores, a partir de hoje, iniciaremos a publicação da Teoria Geral do Direito Imobiliário. O desafio foi lançado pelo Dr. Domingos Francisco João e aceite por Lazarino Poulson. Esta parceria que culminou com a elaboração de um manual que designámos de Teoria Geral do Direito Imobiliário (será publicado em breve). A série de textos que publicaremos em conjunto, traduzem-se em pequenos excertos do referido manual. Essas nótulas aqui trazidas, a guisa de “aperitivo”, cuja discussão desenvolvemos na Teoria Geral do Direito Imobiliário, constituem também um convite à contribuição de todos, na feitura de um novo quadrante do saber jurídico - o Direito Imobiliário.

Fonte: Club-k.net

​Temos noção que o Direito Imobiliário é uma disciplina nova e o seu recorte não está suficientemente consolidado na doutrina geral. Ainda assim, o verve e a concupiscência investigativa, leva-nos arrojadamente a traçar as linhas gerais deste novo ramo do direito. Consciente das nossas limitações e das imperfeições contingentes na construção de uma disciplina nova, vamos aqui deixar em aberto as criticas e contribuições, sempre oportunas que seguramente os leitores farão. A problemática do imobiliário em Angola é actual, a falta de registos das habitações do período colonial, o conhecido processo de venda do património habitacional do Estado, herdado via confisco e nacionalização, é do conhecimento público. Mais grave ainda, é a falta de registos e de documentação idónea das habitações construídas no período pós independência, construídas quer pelos privados quer pelo Estado.


​A situação precária da regulamentação das centralidades erguidas recentemente em muitas localidades do país, que constituem grandes assentamentos populacionais (nalguns casos verdadeiros dormitórios), aliadas à falta de uma gestão cuidada da regulamentação dos condomínios elitistas, bem como o desordenado de armazéns que pululam pelo país fora, sem esquecermos do surgimento anárquico do parque hoteleiro e afim, merecerão devido enquadramento no Direito Imobiliário. Lançado o desafio, cá vamos nós nesta viagem apaixonante dos mares do mundo do direito.

 

2. Conceptualização

Temos hoje uma realidade jurídico – patrimonial ligada ao tradicional tema entre nós que é a terra, ou melhor, o terreno para construção imobiliária – da casa, do armazém e do hotel - que tem sido descurado apesar da existência de todo um conjunto de legislação que não se aplica no sentido da legalização da casa/habitação (o armazém e o hotel), mas somente da terra, que também ocorre com algum descaso.


A chamada Teoria Geral do Direito Imobiliário angolano, fundamenta-se no facto de que, é o Direito Imobiliário que legitima e regula o sistema imobiliário e as suas relações institucionais e materiais, tendo subjacente, sempre, a ideia omnipresente da casa/habitação (o armazém e o hotel) e do seu tratamento jurídico - económico: a casa/habitação (o armazém e o hotel) que, quer se queira quer não, domina ou condiciona todas as actuações humanas, isoladamente, em grupos ou em grandes colectividades. Tanto basta para lhe definir um papel claro, no ordenamento e para, sem mais considerações, se lhe poder avaliar a importância.


Qual a delimitação exacta do Direito Imobiliário que nos ocupa agora enquanto verdadeiro instrumento executivo de carácter jurídico ligado à vida dos cidadãos? Tal resulta do seguinte que inicia o seu caminho no art. 15.º da CRA:


a) Temos os direitos fundiários (art. 1.º, al. g) da Lei de Terras) – de terras de que são fiéis depositárias a Lei de Terras e o seu Regulamento de Concessão. O Direito Imobiliário não se ocupa desta matéria que continua a ser da competência dogmático própria dos Direitos Reais e, na prática da Administração ou Autarquia Local;

b) Temos o loteamento e o ordenamento do território com os planos e outros regimes da edificação urbana com as respectivas licenças; matérias reguladas pela Lei do Ordenamento do Território e os respectivos regulamentos. Também não é objecto do Direito Imobiliário, estando portanto nele excluídos, são partes do Direito do Urbanismo;

c) A casa (o armazém e o hotel) edificada com presunção da sua legalidade resultante da regulação e dos procedimentos respectivos e que exigem regularização jurídica final e concreta, junto da Registo Predial e da Repartição de Finanças, a numeração respectiva e a denominação das ruas, bairros – aglomerados urbanos (art. 1.º, al. a) e b) da Lei de Terras), é este o objecto de estudo da Teoria Geral do Direito Imobiliário que se quer autonomizado no seu estudo em Angola; ora, tal como prefigurado pelo Dec. Presidencial n.º 169/12, de 27 de Julho.


Portanto está aqui prefigurado um novo caminho para a solução jurídica da casa/habitação (o armazém e o hotel), pois é difícil encontrar alguém em Angola, que possa afirmar de todo que detém algum título sobre a sua casa/habitação (o armazém e o hotel) edificada depois de 11 de Novembro de 1975, susceptível de pagar o imposto predial, de o arrendar sem quimeras e que o pode transaccionar livremente, isto porque a via utilizada para a legalização tem sido o indicado pelo direito fundiário – de terra – e/ou do urbanismo e não já do que resulta da execução de uma verdadeiro Direito Imobiliário em vigor entre nós.


Ora, o Direito Imobiliário em Angola resulta do facto ser ele uma solução que está contida na legislação aplicável a processos imobiliários, pois uma coisa é a casa/habitação (o armazém e o hotel), e outra o terreno no qual está implantada com o seu logradouro, donde resulta a pergunta charneira do Direto Imobiliário que procuramos responder em sede da sua Teoria Geral: Tenho a minha casa (o armazém e o hotel) já edificada (ou com o documento da empresa que a construiu num projecto qualquer), como posso terminar o processo de legalização e obter o título individual da casa (o armazém e o hotel)?


De todas as província de Angola, Luanda foi a que empreendeu algum esforço sem solução jurídica da edificação de casas/habitação, quer se queira quer não, casas que estão construídas em terrenos para fins de urbanização (art. 21.º, 20.º, 19.º, 35.º, 36.º, 28.º, 27.º, 41.º, 42.º, 68.º, n.º 1, al. b), da Lei de Terras), sendo que pela sua dimensão foram construídas em terrenos de que compete à entidade do Estado (Administração Municipal, Governo Provincial ou outro Projecto público) proceder à sua titularização por meio da emissão da LICENÇA DE UTILIZAÇÃO, facto que não ocorre e nem se vislumbra vir a ocorrer tão brevemente, donde que todas as casas/habitação construídas depois da independência, não estão e não podem ser legalizadas em função da via jurídica utilizada até a agora.


O cidadão sofre e o Estado perde sendo este projecto a via para a solução jurídica desta matéria, qual será a solução para isso, que não a aceitação dos princípios, normas e dogmático do Direito Imobiliário, solução jus – económica fundamental para uma Angola de hoje e uma melhor execução das políticas do Executivo, para o sector do urbanismo e habitação para a Teoria Geral do Direito Imobiliário constitui um projecto – Estratégico e aonde se colhe que o loteamento é a solução para a legalização da habitação entre nós.

 

3. Enquadramento Jurídico – Institucional do Direito Imobiliário em Angola

Não há como não aceitar que em Angola, tanto as casas (os armazéns e os hotéis) construídas depois de 1975 nas periferias, nos condomínios e noutros projectos, individualmente tomados, não têm o documento/título imobiliário por prefigurarem o iter difícil e desnecessário do processo de legalização do terreno – direito fundiário e não já da casa por meio da Licença de Utilização.


Acentue-se que o cenário actual é desesperador e desestruturador para o Estado e os cidadãos, pois nem informação para o efeito têm e as casas somam e seguem, os documentos/título nunca chegam e não se sabe quando e porque chegam, pois devem antes prover a legalização dos terrenos em que estão as casas implantas.

Ora, este projecto visa promover a melhor dos argumentos que subjazem ao conteúdo do Dec. Presidencial n.º 169/12, de 27 de Julho – sobre o Regime de Regularização Jurídica dos Imóveis –, arts. 20.º ss, que visa dar matéria aos dispositivos dos arts. 34.º deste diploma que só pode encontrar concretização com a aplicação e concretização, pelo GPL, do seu art. 14.º. Caminho somente a concretizar com uma PPP – Parceria Público – Privada credível e adequada à nossa realidade cultural e urbanística.


Em verdade, com a constituição das reservas fundiárias nos casos em que isto ocorreu, publicadas no jornal oficial e registadas na conservatória predial da respectiva comarca (art. 60.º da Lei de Terras), abrir-se-ia o processo de urbanização – loteamento dessas reservas nos termos do disposto no Dec. n.º 2/07, de 3 de Janeiro, competindo ao GPL a cedência destes terrenos urbanos nos termos do art. 68.º da Lei de Terras e do Dec. Presidencial n.º 169/12, de 27 de Julho – Sobre o Regime de Regularização Jurídica dos Imóveis, de onde resulta que: Compete à administração municipal conceder – e – ou legalizar terrenos urbanizados ou urbanizáveis até 1000 m2, licenciar projectos de construção, fornecer o croqui, emitir certidões de propriedade horizontal;

Tudo isto estará correcto e será concretizável para o cidadão se for criado e operacionalizado o Gabinete Provincial e/ou o Guiché Único do Imóvel em Luanda, nos termos como propomos, pois sem isto veremos continuar a ser impossível aos “cidadãos que detêm construções não regularizadas pode (re) m dirigir-se ao Governo Provincial competente para o efeito…, pois, a regularização jurídica da titularidade do terreno…fica condicionada a obtenção das licenças e Certificado de Habilidade (preferimos chamar Licença de Utilização)” (cfr., art. 34.º e 35.º, do Dec. Presidencial n.º 169/12, de 27 de Julho).


Já dissemos supra que não se inclui aqui o processo de concessão de terrenos que pode e bem continuar a ser feita com base na Lei de Terras – n.º 9/04, de 3 de Novembro, regulamentada pelo Regulamento Geral de Concessão de Terrenos – Dec. N.º 58/07, de 25 de Julho, cuja aplicação é aquela que metodologicamente está definida no Manuel de Procedimentos do Ministério do Urbanismo e Habitação.


E sobre o processo de concessão de terrenos - urbanos sabemos muito bem que deve iniciar-se com o requerimento à Administração Municipal (mais tarde, será dirigida à Autarquia Municipal), cujo modelo está sempre afixado. Mas para Luanda, partimos da ideia legal de que os lotes estão e não estão definidos e demarcados pelo IGCA, mas por acção dos particular que mesmo deve impor para a Administração Municipal a verificação da conformidade dos documentos apresentados pelo particular, maxime, se é a primeira vez que o faz, a única causa impeditiva da concessão será o facto de se aferir se a pessoa tem ou não direito à concessão pedida (se o processo estiver bem instruído, se a pessoa não tem concessões superiores a 2 (dois) hectares, se o terreno está a ter aproveitamento útil e efectivo, se não houver outra razão técnica para não conceder).


No entanto, pode ocorrer ser requerido à administração um terreno não loteado; neste caso, a administração tem de proceder antes à demarcação provisória do terreno, feita pelo Instituto de Geodesia e Cadastro de Angola, no qual se identifica o pedido de concessão, através do contrato de concessão (art. 49.º, 59.º, da Lei de Terras) firmado entre a administração e o particular – requerente que deve pagar os respectivos emolumentos cobrados pela Administração, se a concessão não for gratuita (cfr. art. 50.º, 61.º a 65.º, da Lei de Terras).


“Este procedimento é, na prática, substituído pela emissão do croquís pela área técnica da Administração Municipal, mais será a administraçãoo autorquica ou é desenhado por um arquitecto – topógrafo inscrito nas instituições competentes. A nossa realidade administrativa ainda aconselha a remeter que seja assim pelo status quo do acesso aos terrenos para construção em Angola de onde resulta que todos constroem os seus imóveis por motus proprius, somente como resultado da aquisição a título particular do terreno urbano. A implantação da tipologia dos imóveis, construídos pelos particulares em Angola, maxime em Luanda, é exemplo disso”.

Quanto ao contrato de concessão a assinar, será o que constitui anexo ao Regulamento Geral das Concessão de Terrenos que fixa as condições para o efeito, destacando-se o princípio do aproveitamento útil de que resulta o seguinte: se o terreno for cedido para habitação, o contrato define os prazos em que essa construção deve ser efectuada, caso contrário, aplica-se o conteúdo do art. 127.º do Regulamento Geral de Concessão de Terrenos. Não havendo aproveitamento no prazo, a concessão caduca e pode ser dada a outra pessoa.

4. Nuances da Teoria Geral do Direito Imobiliário
4.1 Propõe os Mecanismos da Emissão da Licença de Utilização da Casa.

Antes renegar os argumentos que correm para impedir este processo legal, pois há argumentos que dizem não ser fazível pois o Estado pode precisar dos terrenos a qualquer momento. Em verdade, a resposta a isto é a expropriação por utilidade pública (art. 15.º, n.º 3 CRA, art. 12.º, 27.º, n.º 10 da Lei de Terras e art. 1308.º do Cód. Civil), ficando assim gorados os cepticismos que podem pretender minar este projecto.


Ora, os procedimentos de licenciamentos, de loteamentos, obras de urbanização e de construção, regulados pelo Decreto–Lei n.º 80/06, de 30 de Outubro. Entretanto, nos termos do Dec. n.º 3/07, de 3 de Janeiro, é da competência das administrações municipais o licenciamento ou autorização e fiscalização de construção de pequenas habitações unifamiliares, sendo da competência dos Governadores Provinciais, mais tarde poderão ser as autarquias locais, o licenciamento das restantes operações urbanísticas. Os bairros não deviam continuar a crescer com casas/habitações sem títulos!


Relativamente às habitações unifamiliares podem ocorrer ainda dois casos que a lei atende, um (i) que diz respeito à habitações económicas, sendo disponibilizado pelo Instituto Nacional da Habitação projectos-tipo de casas, entregues às pessoas pela administração no momento da concessão do terreno, havendo somente a necessidade da autorização e fiscalização da construção e (ii) para as pessoas que tenham os seus projectos, o processo deve começar com um requerimento acompanhado da planta e de outros documentos arquitectónicos e técnicos, então a Administração Municipal, mais tarde administração autárquica, terá que verificar se o projecto está de acordo com os Regulamentos e demais legislação (somente quanto à segurança da sua estrutura e arquitectura) e em função disso decidir sobre o licenciamento da construção e emitir a LICENÇA DE UTILIZAÇÃO depois de terminada a obra.


A LICENÇA DE UTILIZAÇÃO do imóvel construído, como acto administrativo definitivo e executório – conclusão de um dos procedimentos – é o documento que comprova que a casa está construída conforme o projecto e permite ao munícipe o seu registo na Conservatória do Registo Predial e na repartição fiscal.


A ratio legis impõe assim que quando já tenhamos imóveis implantados no terreno urbano e não haja ainda outro título do imóvel – v- gr-, o direito fundiário de superfície – emitido pela Administração (mais tarde pela autarquia municipal), o procedimento a seguir devia ser o da legalização do casa/habitação, através da emissão da LICENÇA DE UTILIZAÇÃO e não outro, como ocorre muito entre nós, resultando que os particulares nunca atingem o final do processo e mesmo que o atinjam, obtendo o direito de superfície, nesta altura já tem edificada a casa/habitação no terreno, mas sem as licenças que sucedem ao direito de superfície e que de facto necessitem, pois o que pretendem é a legalização da casa e não do terreno.


Assim, jurídico-imobiliariamente falando, a maioria dos particulares que têm casas edificadas nos actuais aglomerados urbanos, em Angola, não as tem e não sabe como as vai legalizar. O Estado nisso perde muito e impede a circulação económica do imobiliário. Pense-se nisso com urgência!
Os termos disso será parte do programa executivo a elaborar e que será parte integrante deste projecto.

5. Importância Social e Política do Direito Imobiliário em Angola

O nosso cenário jus económico impõe o estudo e verificação do Direito Imobilário por mero efeito dos termos como se dá tratamento aos processos gerais de concretização legal do direito à casa e às outras matérias conexos ou dele resultante.


Para isso, resulta entender que, entre nós, os imóveis já construídos pelos particulares, verificados – FISCALIZADOS - pelos técnicos da administração (mais tarde pela administração autárquica) ou por outros por si credenciados, nas grandes cidades (como Luanda), nas condições da nossa realidade imobiliária (os bairros crescem de dia para noite e o Estado não tem como retornar ou acabar com isso; é essa a realidade), mesmo não tendo o título corporizado no Contrato do Direito de Superficie, por lei, deviam ser-lhes emitida pela Administração Local (mais tarde pela administração autárquica) a Licença de Utilização, para se despoletar os efeitos jus económicos contidos no direito imobiliário.


Ora, se partirmos da ideia de entre nós, na maioria das situações (isso é comum em Angola) foram os próprios particulares, com a participação, material ou formal, das administrações municipais que procederam e procedem ao loteamento dos seus terrenos, antes quintas, lavras, etc., e agora foram neles implantados imóveis (casas/habitações, armazéns, lojas, etc) de grande valor arquitectónico, estrutural e económico, mas em terrenos sem corpo jurídico, a importância social e política da Teoria Geral do Direito Imobiliário surge para propor e indicar que nestes casos (está na lei) não precisa preocupar-se em legalizar ou no o imóvel implantado no terreno, pois, entendemos resultar da ratio legis que, repetimos, procupar-se com Título contratual de Direito de Superfície, na maioria dos casos, pode parecer contraproducente – porque recai sobre a terra e não sobre a casa/habitação já edificada – e a realização de um esforço administrativo desnecessário e de compreensão jurídica retrógrada.
Em verdade e nestes caos, o Direito de Superfície recai sobre o terreno; o terreno já não existe porque nele está implantado uma urbanização; é este prédio urbano que interessa titular e não já o terreno, donde que somente a emissão da LICENÇA DE UTILIZAÇÃO justificará o interesse prático da conhecimento adequado da Doutrina contida na Teoria Geral do Direito Imobiliário quando no terreno já tem nele implantado um imóvel – casa – casa enorme (v. gr., - em Luanda - o Kifica, Zona Verde, Kicuxi, Kapalanca, Cacuaco, Viana, Camama, Vila Estoril, etc, e em todas as províncias, incluindo os imóveis construídos pelo Estado, nestes tempos, tarefa impossível de acabar por parte do Estado). É este título bastante para se proceder ao REGISTO PREDIAL E MATRICIAL (fiscal) do imóvel no cenário imobiliário de Angola de hoje, não havendo conteúdo técnico e legal algum que impeça a não adopção deste mecanismo em Angola.


Outrossim, a importância social e política do direito Imobiliário fará com os Serviços de Fiscalização da Administração Municipal (mais tarde administração autárquica) , procedam sempre em conformidade e de modo uniforme em Angola, levando a contendo as sua actividade de vistoria que assegure que o imóvel – casa/habitação, loja, armazém, hotel - foi construída conforme o projecto aprovado, e elaborar o respectivo parecer para que o Administrador decida pela autorização da sua utilização ou não. Caso se autorize a utilização como indicamos, é emitido o Alvará de Utilização, que descreve a habitação e que serve para o seu registo na Conservatória e para o cadastro urbano para efeitos fiscais, atribuindo a propriedade da casa ao particular.


É este o procedimento resulta de uma aplicação prática do Direito Imobiliário e que entendemos adequado para os imóveis construídos pelo Estado nestes dias em todos os municípios e sedes provinciais, valendo como delimitação do processo de concessão dos imóveis. Há casos que são bastante reveladores de tamanha confusão e incompreensão. A mesma solução seria para os imóveis construídos pelo Cubanos – os prédios -, as Cs e as Bs em Luanda, etc.
Entretanto, corporizam em resumo a importância social e política da Teoria Geral do Direito Imobiliário o facto de permitir que:


• Todos os cidadãos passarão a ter o título dos seus imóveis independentemente da sua localização e estrutura arquitectónica;

• Todos os cidadãos terão direitos e deveres perante a administração (mais tarde a administração autárquica) e o Estado;

• A maximização dos efeitos a reforma fiscal em sede do imposto predial;

• Cumprimento dos Programas de Governo sobre a habitação e a sua gestão jurídico – legal;

• Todos os cidadãos serão facilmente localizáveis por meio da sua residência titulada;

• Promover-se-á a capacidade económica dos cidadãos que podem transaccionar economicamente dos seus imóveis com maior segurança para os operadores económicos;

• A melhor segurança e certeza jurídica do título sobre o imóvel;

• O cidadão passa a confiar mais no Estado e nas suas estruturas;

• Os tribunais, as policiais e os bombeiros não terão dificuldade para acorreram com clareza quando solicitados;

• Teremos promovido uma maior aproximação entre o Estado e os Cidadãos.

• Etc.

CONTINUA

 


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